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扬州市《关于进一步规范住房公积金管理政策的意见》政策解读

近日,扬州市住房公积金管理委员会四届三次会议审议通过了《关于进一步规范住房公积金管理政策的意见》(下称《意见》)。《意见》于2020年4月10日起实施,现对《意见》起草背景和主要内容作以下解读。

《意见》共有8个方面16个条款,主要包括:规范公积金缴存和账户转移政策、规范和调整公积金提取政策、公积金贷款发放对象的认定标准、规范公积金贷款条件、执行差别化住房信贷政策、明确公积金贷款首付比例、开展异地贷款业务、加强公积金贷后管理。

具体解读如下

第一条

进一步规范和加强缴存审核。代理机构为代缴人员办理个人住房公积金账户设立时,应当提供用人单位与代理机构签订的代理合同或委托书。

解读:按照《扬州市进城务工人员、劳务派遣人员和个人缴存者住房公积金管理暂行规定》(扬金管﹝2011﹞25号文件)及《关于新市民个人缴存和使用住房公积金等有关问题的通知》(扬金管2019-41号)的有关规定,未与用人单位形成劳动关系的个人可申请个人缴存和使用公积金,不能通过通过代理机构或中介机构虚构劳动关系缴存并申请公积金贷款。

第二条

缴存职工与单位解除或终止劳动关系的,先办理个人账户封存。封存期间,在异地开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的,办理异地转移接续手续;职工在我市重新就业,申请将异地缴存账户转入的,也应当符合在本市开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的条件。

第三条

职工调动工作的,在调入单位为职工办理个人住房公积金账户设立手续后,即可办理异地转移接续手续。

解读:政策调整前,我市对公积金异地转出和转入,没有设定时间限制条件。现依据《住建部、财政部、中国人民银行、公安部关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》(建金〔2018〕46号)中“缴存职工与单位解除或终止劳动关系的,先办理个人账户封存。账户封存期间,在异地开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的,办理异地转移接续手续”的有关规定,以及《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管〔2005〕5号)中“职工调动工作到另一设区城市,原账户已经封存的,可直接办理转移手续”的有关规定,对“重新就业人员”和“工作调动人员”的异地转移接续业务在政策上予以明确和区别。“重新就业”人员在异地开设账户稳定缴存满半年,方可办理异地转移接续;职工在我市重新就业,申请将异地缴存账户转入的,也应当符合在本市开立公积金账户并稳定缴存半年以上的条件。而“工作调动”人员在新缴存账号设立后,即可办理转移。

第四条

进一步加强对职工封存账户的管理,定期开展清理工作。职工退休或死亡后,如有住房公积金贷款未结清的,经职工或者继承人申请,可将账户余额用于冲还剩余住房公积金贷款本息;住房公积金贷款结清的,及时办理销户提取。

解读:为进一步加强对职工封存账户的清理,提出指导性意见:

1. 职工退休或死亡后,如有公积金贷款未结清的,经职工或者继承人申请,可将账户余额用于冲还剩余公积金贷款本息;公积金贷款结清的,及时办理销户提取;

2.对账户处于封存状态、与单位解除劳动关系的职工,如本人提出申请,可按照我市个人缴存公积金的有关规定,申请以个人缴存者身份继续缴存住房公积金;

3.职工缴存账户基础信息(姓名、身份证号码、手机号码)有误或缺失的,应当及时持本人身份证明和原单位(或托管单位)相关辅助证明材料至所辖公积金服务网点,办理个人信息变更手续。变更后,符合销户提取条件的,一并办理销户提取。

4.职工有多个缴存账户的,应当及时办理账户转移和合并手续,原则上只保留最近设立的缴存账户;办理上述业务时,应当一并核验或变更个人基础信息。办理上述业务后,如留存的封存账户符合销户提取条件的,一并办理销户提取。职工办理转移、并户手续时,还应当关注贷款与缴存账户的信息关联,确保不影响个人提取还贷业务的正常进行。

第五条

缴存住房公积金的职工购买、建造、翻建、大修自住住房以及偿还住房贷款时,提取本人住房公积金账户中存储余额不足的,可以提取对该住房拥有所有权的家庭成员(包括配偶、父母、子女)住房公积金账户中的存储余额。

解读:依据《江苏省建设厅、财政厅、人行南京分行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(苏建金管〔2005〕298 号)中“缴存住房公积金的职工购买、建造、翻建、大修自住住房时,提取本人住房公积金账户中存储余额不足的,可以提取对该住房拥有所有权的家庭成员(包括配偶、父母、子女等直系亲属)住房公积金账户中的存储余额”的有关规定,结合我市提取还贷政策,对住房消费类提取对象范围予以明确。我市直系亲属提取范围为“对该住房拥有所有权的家庭成员,包括配偶、父母、子女”。直系亲属的提取额度仍按有关规定执行。

第六条

职工缴存账户封存后,未在本市或异地继续缴存的,封存满半年后可销户提取(职工有住房公积金贷款未结清、未解除保证责任等情形除外)。

第七条

对《扬州市住房公积金提取管理办法》(扬金管委〔2019〕3号)中规定的其他类型提取作如下调整:

1.“与单位终止劳动关系,且户口迁出本市或户口不在本市”的提取情形不再适用;

2.“与单位终止劳动关系,且男性年满50周岁、女性年满40周岁”的提取情形不再适用;

3.“账户封存十年以上”的提取情形不再适用;

4.“下岗失业,且配偶未就业”的提取情形不再适用。

解读:为进一步加强对职工封存账户的清理。依据《住建部、财政部、中国人民银行、公安部关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》中“缴存职工与单位解除或终止劳动关系的,未在异地继续缴存的,封存满半年后可提取”的有关规定,拟对《扬州市住房公积金提取管理办法》(扬金管委〔2019〕3号)中“与单位终止劳动关系,且户口迁出本市或户口不在本市的”、“与单位终止劳动关系,且男性年满50周岁、女性年满40周岁的”、“账户封存十年以上的”、“下岗失业,且配偶未就业的”四种不再适用的提取情形予以废止,并统一执行“停缴后,封存满半年可销户提取”政策。

第八条

坚持“房住不炒”,住房公积金贷款发放对象为购买首套自住住房和第二套改善型自住住房的缴存职工家庭。停止向购买第三套(含)以上住房、第三次(含)以上申请住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。

缴存职工家庭的住房套数以家庭成员(包括借款人、配偶和未成年子女)名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

夫妻双方中有一方有过住房公积金贷款记录的,累计计算贷款次数。

第九条

对缴存职工家庭名下无房,首次或第二次使用住房公积金贷款购买自住住房的,认定为“首套自住住房”贷款。

第十条

对缴存职工家庭名下仅有一套住房,为改善住房条件,首次或第二次使用住房公积金贷款购买自住住房的,认定为“第二套改善型自住住房”贷款。

解读:坚持“房住不炒”定位,按照《住建部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(建金〔2014〕148)中“住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型自住住房的缴存职工。住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”的有关规定,以及《住房城乡建设部办公厅关于对住房公积金廉政风险防控抽查情况的通报》(建办金函189 号)中“不得发放3 次及以上住房公积金贷款”的有关规定,明确我市住房公积金贷款(含组合贷款,下同)的发放对象为购买首套自住住房和第二套改善型自住住房的缴存职工家庭;停止向购买第三套(含)以上住房、第三次(含)以上申请住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。

同时,依据住房公积金个人住房贷款相关政策规定,制定我市具体的认定标准:对缴存职工家庭名下无房,首次或第二次使用住房公积金贷款购买自住住房的,认定为“首套自住住房”贷款;对缴存职工家庭名下仅有一套住房,为改善住房条件,首次或第二次使用住房公积金贷款购买自住住房的,认定为“第二套改善型自住住房”贷款。

第十一条

对缴存职工家庭住房套数情况的认定,市住房公积金管理中心可通过查询征信记录、与不动产登记部门联网核查、或通过面谈和居访等形式的调查,予以确定。

借款人申请住房公积金贷款时,应当至少提供缴存地和购房所在地房屋登记信息的书面查询结果。市住房公积金管理中心分支机构(以下简称“分支机构”)具备查询条件的,借款人可授权分支机构通过相关信息查询渠道查询借款人家庭住房登记记录,并保存和使用查询结果。同时,借款人应当向分支机构提交家庭住房实有套数书面诚信保证。分支机构如查实其诚信保证不实的,依据《扬州市住房公积金失信行为惩戒管理办法(试行)》(扬金管﹝2019﹞27号)等有关规定,实施惩戒。

异地缴存的职工,应当至少查询缴存地、户籍地和购房所在地家庭住房登记记录。

解读:政策调整前,要求查询借款人缴存地和购房所在地的家庭住房登记记录。政策调整后,按照“房住不炒”的原则,参照《建设部、中国人民银行、银监会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(建房〔2010〕83号)的有关做法,综合考虑操作性和合理性,      结合我市实际,制定具体的操作规定:

1.借款人申请住房公积金贷款时,应当至少提供缴存地和购房所在地房屋登记信息的书面查询结果;

2.在“缴存地”住房套数查询操作中,凡职工在直属、广陵或邗江管理部缴存的,应当至少合并查询市区和邗江区家庭住房登记记录;在江都、宝应、高邮、仪征、油田或仪化分中心缴存的,应当至少查询当地家庭住房登记记录;

3. 在“购房所在地”住房套数查询操作中,凡在本市市区、邗江区购房的,应当至少合并查询市区和邗江区家庭住房登记记录;在本市江都区、仪征市、高邮市、宝应县购房的,应当至少查询当地家庭住房登记记录;职工在本市行政区域外购房的,应当至少查询购房所在地家庭住房登记记录;

4.异地缴存的职工,应当至少查询缴存地、户籍地和购房所在地家庭住房登记记录。

第十二条

对《扬州市住房公积金贷款管理办法》(扬金管委〔2019〕2号)第十条规定作如下调整:

1.贷款申请人应当已按住房公积金缴存有关规定建立住房公积金账户,并至少在申请贷款前6个月连续缴存住房公积金,且申请贷款时,其住房公积金账户应当处于正常缴存状态;

2.贷款申请人申请贷款时,缴存账户开户时间至贷款申请时间应当满6个月,且留有当前月缴存额(不含住房补贴)6倍及以上的缴存余额;

3.对于贷款申请人曾经在异地住房公积金管理中心缴存住房公积金的,其开户、缴存时间可根据原缴存账户所在住房公积金管理中心出具的缴存证明信息合并计算;

4.对住房公积金贷款条件的认定,有特殊规定的从其规定。

解读:为进一步加强我市缴存职工贷款条件审查工作,依据国家公积金贷款业务标准,严格规范对公积金贷款条件的认定:

贷款申请人申请贷款时,缴存账户开户时间至贷款申请时间应当满6个月,且留有当前月缴存额(不含住房补贴)6倍及以上的缴存余额。

对于住房公积金贷款申请人曾经在异地住房公积金管理中心缴存住房公积金的,其住房公积金开户、缴存时间可根据原缴存账户所在住房公积金管理中心出具的缴存证明信息合并计算。

第十三条

对新增发放的第二套改善型自住住房贷款,执行差别化住房信贷政策,其贷款利率在同期首套住房公积金个人住房贷款利率的基础上上浮10%。

解读:按照住建部等4部门《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金〔2010〕179号)“第二套住房公积金个人住房贷款……贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍”的要求,对新增发放的第二套改善型自住住房贷款,执行差别化住房信贷政策,其贷款利率在同期首套住房公积金个人住房贷款利率的基础上上浮10%。

第十四条

住房公积金贷款首付比例仍为30%。

解读:结合住建部要求和我市实际,维持住房公积金贷款首付比例为30%不变。

第十五条

分支机构按照《扬州市住房公积金异地贷款业务操作办法》(扬金管﹝2015﹞65号)要求,开展住房公积金异地个人住房贷款业务,并取消对借款人户籍地的限制条件。

申请住房公积金异地个人住房贷款的职工,应当遵守我市住房公积金相关政策规定,并与本地缴存职工享有同等贷款权益。

解读:2015年,我市印发了《扬州市住房公积金异地贷款业务操作办法》(扬金管﹝2015﹞65 号),但当时住建部异地贷款信息系统尚未建成,且当时我市公积金流动性十分紧张,在难以满足本市缴存职工提取贷款资金需求的情况下,不具备开展公积金异地贷款条件,因此部分开展了异地贷款业务。目前,我市公积金个贷比已回落至90%左右,具备了开展异地贷款业务的条件,因此,决定全面开展异地贷款业务,同时取消对借款人户籍地的限制条件。

第十六条

为保证住房公积金制度合规运行,职工缴存账户封存后未重新就业,如有住房公积金贷款未结清的,可办理住房公积金个人缴存。

解读:目前,国家对单位缴存的职工“贷后停缴”,缺乏明确的约束性规定。因此,我们提出制定指导性意见,鼓励“贷后停缴”的职工继续履行缴存义务,即职工缴存账户封存后未重新就业,如有住房公积金贷款未结清的,可办理住房公积金个人缴存;其每月缴存的公积金可用于自动代扣还贷。下一步,在国家、省、市将研究出台有关“贷后停缴”方面的约束规定后,我市将严格执行,进一步规范“贷后停缴”行为。